Обзор рынка недвижимости Берлина

В первые годы после падения Берлинской стены и воссоединения Германии, Берлин был неким отделом уцененных товаров среди европейских столиц, когда речь идет о жилой недвижимости. Двадцать лет спустя, средние показатели в Берлине остаются все еще значительно ниже, чем в Париже или Лондоне, но большая разница в ценах, на аналогичные предметы роскоши, наконец начинает сокращаться.

По словам Анны Рини, агента по недвижимости Engel & Volkers, рынок недвижимости Берлина сохранил высокие позиции, несмотря на глобальный экономический кризис, благодаря большому интересу покупателей с Дальнего Востока, из России и Соединенных Штатов, а также Европейского союза, в том числе самих немцев.

Банковский кризис заставил некоторых богатых немцев обеспокоиться: оставлять ли большие суммы денег на своих счетах или инвестировать в акции. Получилось подобие "кирпича с раствором", в результате чего был увеличен спрос на недвижимость среди местных жителей. Для города, в котором менее чем 15 процентов из 3,4 млн. жителей являются собственниками жилья, это является значительным изменением.

“В привлекательных центральных районах, таких как Митте и поблизости Пренцлауэр Берг, продажи статичны”, прокомментировала г-жа Рини. “Мы обнаружили, что рынок в благоустроенных районах даже несколько улучшился за первые девять месяцев 2009”. Например, новые высотки в Митте, в пределах пешей досягаемости от ключевых правительственных зданий и главных западных посольств, продают за 6500€ за квадратный метр, а старые квартиры по городу примерно за 906$ за квадратный фут.

Большая часть коммерческой и государственной деятельности в Берлине сосредоточена в Митте, на дуге, проходящей через Sony Center на Потсдамской площади до Хауптбахоф, нового центрального железнодорожного вокзала.

Пренцлауэр Берг окружала репутация артистического, даже альтернативного анклава во времена Восточной Германии. Реконструированные квартиры с высокими потолками являются фаворитами среди зарубежных покупателей вторичного жилья, в частности среди американцев, испанцев, ирландцев, англичан. Цены выросли примерно на 10 процентов с начала 2008 года.

Например, Wombacher Immobilien, местное агентство недвижимости, продает пентхаус на Штаргардер Штрассе в Пренцлауэр Берг, площадью 155 квадратных метров или 1668 квадратных футов. Особняк, в котором есть три спальни и просторная терраса на крыше, редкость в Берлине и оценивается в 525000€ или 792000$. Между тем, современный блок площадью 99 квадратных метров с двумя спальнями и с обслуживанием консьержа доступен через Engel & Volkers за 395000€. Он растположен в Митте, в нескольких минутах ходьбы от парка Тиргартен.

Потенциальным инвесторам было бы целесообразно заняться изучением прилегающей территории до погашения депозита. Улицы, усаженные деревьями, вокруг Пренцлауэр Берг выглядят прелестно в теплое воскресное утро ранней осенью, множество хорошо одетых молодых семей, непринужденно завтракающих в многочисленных кафе, радуют взор. Но уже через три-четыре квартала севернее, атмосфера резко меняется и мы видим ряды изношенных многоквартирных домов, в значительной степени неизменных с восточно-германских времен.

К тому же, законы об аренде решительно про-арендаторские, таким образом, это может быть опасно для иностранных покупателей, желающих приобрести недвижимость для получения доходов от аренды. Договор аренды может быть оспорен любой из сторон, но чаще всего по инициативе арендатора, когда он чувствует, что плата не соответствует средней арендной ставке, периодически публикуемой городскими властями.

Алекс Симпсон, рекламный руководитель из Лондона, купил однокомнатную квартиру после ремонта в Пренцлауэр Берг, как говорится "купил, потому что может это себе позволить" в 2005 году. “Сдача в аренду маленьких меблированных квартир сроком на два-три месяца является вполне актуальным вариантом в Берлине, так как спрос со стороны иностранцев достаточно высок”, рассказывает г-н Симпсон. “Учитывая наличие чистых озер и лесов вокруг города, и, сравнительно небольшое число бизнес-посетителей, пиковые периоды наплыва арендаторов приходятся на весну и лето, что является необычным для столицы”. Г-н Симпсон сетует на то, что немецкое налогооблажение представляет из себя сложную модель, и наем налогового советника экономически не выгоден для мелких инвесторов.

Кроме того, арендная плата в Берлине образовывается по аналогии с городами бывшей Западной Германии, причем большей частью жилищного фонда владеют институциональные инвесторы, находящиеся в муниципальной собственности города. Средняя арендная плата за пустую квартиру площадью 65 квадратных метров составляет 307€ в месяц, по сравнению с 670€ в Мюнхене, 491€ в Кельне и 417€ во Франкфурте.

По словам Мориса Франка, соиздателя англоязычного журнала Exberliner, город полон потенциала как для зарубежных покупателей так для местных жителей. Журнал Exberliner был основан в 2002 году; в том же году его основатели создали риэлторское агентство недвижимости, для удовлетворения спроса среди иностранцев, в частности, художников, музыкантов и академиков. Г-н Франк говорит, что заметил изменение в иностранцах, приезжающих в Берлин: “Появилось больше предпринимателей, больше людей, начинающих бизнес, особенно интернет-стартапов”.

Тем не менее, крупнейшие корпорации не переместились в Берлин из Мюнхена, Гамбурга и других городов, к большому разочарованию администрации столицы.

© RealtyInvestments.ru - недвижимость и инвестиции.