Интервью с Владимиром Свиньиным, Генеральным директором УК «Свиньин и Партнеры»

Недвижимость была выбрана в качестве start up

Ваша управляющая компания по дате регистрации (2003 год) достаточно молодая, но судя по команде и деятельности на рынке опытная?

Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» входит в «Охта групп». «Охта-групп» это несколько компаний, созданных группой частных лиц. Собственники и топ-менеджеры компании имеют значительный опыт работы в банке и инвестиционных компаниях, много лет трудились там на ниве доверительного управления активами, ценными бумагами, денежными средствами, слияниями и поглощениями. Занимались достаточно успешно, но в какой-то момент времени почувствовали в себе достаточно сил и знаний, чтобы создать собственную компанию. Так несколько лет назад родилась «Охта-Групп».

В качестве базового start up была выбрана работа на рынке коммерческой недвижимости. Но мы пошли на этот рынок не как строители или специалисты по технической эксплуатации недвижимости. Наша главная идея была связана с необходимостью создания в России адекватной финансовой инфраструктуры рынка недвижимости. Это многообещающий рынок, который испытывал и испытывает сегодня острейшую потребность в разнообразном финансовом инструментарии, и наш опыт как финансистов оказался здесь как нельзя кстати.

Охта Групп была создана в 2003 году, через несколько месяцев мы зарегистрировали Управляющую компанию «Свиньин и партнеры». Конечно, рановато еще делать выводы и подводить итоги, но сделали мы за это время немало Cегодня активы компании оцениваются в 50 млн USD. Мы инвестируем свои ресурсы и ресурсы партнеров, имеем в собственности несколько бизнес-центров класса В и С, реализуем проекты по созданию торгово-развлекательного комплекса, индустриальных парков, осваиваем гостиничный бизнес. А еще мы разрабатываем и выпускаем новые финансовые инструменты для работы с недвижимостью. Своим наибольшим достижением считаем то, что нам удалось вывести коммерческую недвижимость на фондовый рынок через паи и акции инвестиционных фондов.

90% фондов недвижимости нужно переименовать в фонды строительства или венчурные фонды

Что Вы можете сказать о начавшемся своеобразном буме фондов недвижимости?

Одним из важнейших индикаторов степени зрелости странового рынка коммерческой недвижимости является уровень развития индустрии инвестиционных фондов на данном рынке. В условиях сложившегося рынка именно инвестиционные фонды являются основными покупателями функционирующих объектов коммерческой недвижимости, заполненных арендаторами и генерирующих стабильный доход. Так, по оценкам экспертов в странах Центральной Европы в собственности таких фондов находится порядка 90% офисных центров. Однако рост инвестиционной привлекательности экономики России в целом, значительное повышение профессионализма девелоперов и, как следствие, класса объектов, заставляют профессионалов обратить более пристальное внимание на инвестиционные фонды как инструмент выведения коммерческой недвижимости на фондовый рынок.

Сейчас в России функционирует уже более 40 фондов недвижимости, но тех, которые реально владеют недвижимостью, я думаю, всего 3-4. Подавляющее большинство фондов созданы, по сути, под венчурные проекты. Сейчас «фонд недвижимости» – это общее определение для всех фондов, работающих на рынке недвижимости, под него подпадают и те фонды, которые являются в нашем представлении собственно фондами недвижимости, и те, которые скорее являются фондами строительства, а по сути – венчурными. Если структура активов фонда на 90-100% состоит из инвестиционных договоров (как, например, большая часть фондов в Москве), то, на наш взгляд, неправильно его называть фондом недвижимости. То, что деньги по инвестиционным договорам вкладываются в строительство жилья, дает лишь косвенное основание говорить о недвижимости. Ведь по сути недвижимости в фонде нет и, скорее всего, никогда не будет.

На наш взгляд, классификация фондов - это очень важный момент для регулирования ФСФР или саморегулирования участников рынка. Если фонд декларируется как фонд недвижимости , то и риски его должны быть связаны с недвижимостью. Тогда, будьте добры 50-70% активов держать собственно в недвижимости, а не в бумагах акционерных обществ, которым принадлежит некая недвижимость. Вот в фонд венчурных инвестиций можно приобретать и имущественные права, и проектно-строительную документацию. Но согласитесь, ведь и риски у такого фонда несколько другие.

Сейчас идет дискуссия по поводу того, что ФСФР запретила приобретать в состав фондов недвижимости права инвестиционных контрактов (что еще называется договором соинвестирования, долевого участия). На наш взгляд, в сложившейся ситуации в законодательстве ничего особенно менять не надо, кроме того, что фондам, связанным со строительством объектов, надо уточнить название. Сейчас они называются фонды недвижимости, а следует назвать их фондами строительства или фондами венчурных вложений. Название это уже есть в Законе о Фондах. Тогда многое встанет на свои места и, покупая паи фонда недвижимости, человек будет знать, что основные активы этого фонда – реальные, существующие объекты недвижимости, а вот венчурный фонд – связан со строительством, с будущими объектами. Ведь риски, которые несет пайщик венчурного фонда - это собственно не риски недвижимости, а риски финансовые, риски строительства. Так что самый простой, на мой взгляд, путь выхода из сложившейся коллизии – это переименование фондов, и, соответственно, применение дифференцированых требований к их деятельности. Фондов на рынке недвижимости должно быть много «хороших и разных», но потенциальный инвестор должен иметь возможность различать их с первого взгляда…..

В нашем портфеле появился индустриальный парк

Давайте поговорим подробнее о Ваших фондах.

Сегодня УК «Свиньин и партнеры» управляет тремя инвестиционными фондами – два из них закрытые и один – акционерный. Мы исходим из того, что клиенту нужно предлагать не один продукт, а целую линейку. Продукты эти мы структурируем по типу риска – каждому фонду – свой тип риска и, соответственно, свой тип инвестиционного проекта. И не надо смешивать. Так можно охватить гораздо более широкий круг инвесторов.

Паям закрытого паевого инвестиционного фонда «текущего дохода» (или рентного фонда) мы отводим место очень консервативных ценных бумаг. Где-то очень близко к облигациям, но с возможностями существенного роста стоимости ценной бумаги при росте цен на объект. Акции АИФ – более рискованная ценная бумага т.к. источник текущих прибылей не только арендная ставка, но и девелоперская, риэлтерская и спекулятивная прибыли. То есть прибылей больше, они разные, но они менее прогнозируемы.

Наше стремление создавать и работать с несколькими фондами различного типа, и соответственно, иметь возможность предлагать клиенту «линейку» продуктов, самым тесным образом связано с вопросом о классификации фондов недвижимости. Было бы логично в основу этой классификации положить тип риска. Такая постановка вопроса многое может поставить на свои места.

Что сегодня в активах Ваших фондов?

Наш первый ЗПИФН, который называется «Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость», функционирует уже год – это пилотный проект для работы с действующими объектами коммерческой недвижимости. В его активах находится действующий бизнес-центр класса С. Мы уверены, что именно такие фонды станут в ближайшее время основным инструментом привлечения ресурсов средних и крупных инвесторов на рынок офисной и торговой недвижимости.

Все, кто столкнулся на практике с работой ЗПИФ знает, как это непросто. Поэтому, оттачивая технологию, мы провели сделки по купле-продажи части недвижимости, работы по ремонту и реконструкции части здания от имени фонда. Сейчас в рамках этого проекта реализуем еще одну бизнес-идею, но говорить о ней подробнее пока рано.

Пайщики фонда сегодня немногочисленны. Но среди них компании и частные лица, резиденты России и нерезиденты. На сегодняшний день размещено около 50% паев. Это сделано на внебиржевом рынке. Хорошо это или плохо?...Ну, это не шикарно, но это и не плохо, учитывая, что мы все же предлагаем паи как консервативный актив. Они по своей текущей доходности конкурируют с депозитами. То есть 2 млн долларов, привлеченных в паи с июня прошлого года – такой сдержанно-оптимистический сценарий. При том, что выплаты составляют около 10-12% годовых. Мы выплачиваем пайщикам ежеквартальный доход, полученный за счет арендной платы. За год выросла и стоимость паев, благодаря проведенным работам по реконструкции и сделке по продаже части недвижимости. В конце декабря в фонд был внесен еще один имущественный комплекс – небольшой индустриальный парк и сейчас мы занимаемся техническими вопросами его оформления.

С июля прошлого года мы вывели наши паи на ММВБ, но сказать, что сделки идут активно, к сожалению не могу. Однако сам факт котировки паев фонда на ММВБ очень важен для нас и наших партнеров.

Наш второй ЗПИФН – это фактически «фонд одного пайщика» и работа с ним тоже первый опыт для нас и для нашего клиента. К сожалению, не могу говорить о деталях этого проекта, скажу лишь, что эффективность его нас радует и мы готовы заниматься созданием таких фондов и в дальнейшем.

Акционерный фонд – для динамичных проектов

А почему Вы решили создать акционерный фонд?

Мы создали этот фонд для реализации проекта индустриального парка, который находится на промышленной территории. Это более 11 га земли и 56 000 кв.м. помещений - здания, сооружения, склады. Проект предусматривает проведение большого количества сделок, требует многих согласований. По сути дела мы что-то реконструируем, что-то продаем, что-то сдаем а аренду. Компания может прийти туда и снять офис, склад, выбрать место для размещения производства. Наша задача – создание единой инфраструктуры индустриального парка - мы подведем туда электричество, воду, решим вопрос с отоплением, отводом загрязненных стоков, построим необходимые дороги.

Сделано в рамках этого проекта уже достаточно много и в процессе работы мы получаем практическое подтверждение нашей идеи о том, что именно акционерным фондам нужно отдать предпочтение при осуществлении сложных многоходовых сделок по приобретению, реорганизации и реконструкции больших объектов и целых территорий. Поскольку АИФ ведет операции на рынке в качестве обычного юридического лица, то все операции проходят в стандартном режиме. Да , налог на прибыль мы должны платить, но ведь он с лихвой компенсируется либо большей нормой доходности при таких операциях, либо в связи с наличием большой расходной части на стадии девелопмента, реальная база для исчисления его налога на прибыль либо невелика, или вовсе отсутствует на протяжении первых лет.

Каковы еще Ваши предпочтения по рыночным сегментам?

Если говорить в целом о наших стратегических бизнес-предпочтениях, то нам как-то ближе к сердцу коммерческая недвижимость класса В и С. Мы не склонны работать в секторе офисной или индустриальной недвижимости класса А. Это связано и с нашей стратегией, и с оценкой Петербургского рынка в целом. Недвижимость класса А, конечно, в силу объективных обстоятельств и подороже, и порентабельнее, но риск работы в этом секторе выше. Петербург - не столица. Офисы класса А – это 3-5% рынка офисной недвижимости города и в перспективе, по нашим оценкам, потребность в офисах такого высокого класса значительно расти не будет . Офисная недвижимость класса В и С составляет, соответственно, более 90% рынка. Причем из них порядка 70% - класс С. Инвестиционная стратегия нашей компании – это стратегия игрока устойчивого, емкого и, честно скажем, более спокойного сегмента рынка. Мы работаем на этом рынке и делаем примерно то же, что и все остальные. Но делаем мы это по-другому, используя новые инструменты на рынке недвижимости, экспериментируя с ними. Позволить себе такую работу с недвижимостью класса А мы не можем - оттачивать инструмент лучше на стабильном рынке. Мы чувствуем себя здесь уверенно и, честно говоря , нам очень интересно.

А на счет бума офисной недвижимости в Питере что Вы думаете? Потому что в Москве все говорят, что если «Газпром» переезжает, переезжает ВТБ, здесь такое начнется…

На мой взгляд, это ошибочное мнение. Я не буду рассуждать переезжают они или нет. Даже если переезжают, то рассказ о том, что это приведет к некоему взрывному росту рынка недвижимости в Петербурге, и даже не к взрывному, а просто к серьезному, то это конечно все выдумки. Мы относимся к этому иронично. А причина очень простая - сюда в Петербург в силу политических обстоятельств и договоренностей переводятся центры уплаты налогов. Сюда не переносится операционная деятельность ни газовых, ни финансовых компаний, что, соответственно, не приведет к переводу сюда основной массы персонала. Этого не случится по объективным причинам – ведь центр принятия экономических, деловых решений для крупный корпораций остается в Москве. Куда бы ВТБ не переехал, хоть в Урюпинск, вопросы он будет решать в Москве. Эти компании будут иметь в Петербурге только представительские офисы, а это может сказаться на рынке офисной недвижимости Петербурга очень незначительно. Так что реального всплеска цен по этой причине не будет.

Инструменты, позволяющие инвестировать в недвижимость, еще в ясельки ходят

В прошлом году мы проводили опрос предпринимателей, где-то 80% называли наиболее предпочтительными инвестиции в недвижимость, а банковские счета, включая заграничные, занимали где-то 10%. Акции вообще где-то 2%.

Что касается инвестиционных предпочтений среднестатистического российского инвестора, то недвижимость для него очень симпатична. Результаты многих социологических опросов по этому поводу выглядят довольно похоже – около 30% людей, имеющих сбережения, однозначно ставят на первое место инвестиции в недвижимость, затем идут банковские депозиты – в районе 15%, а затем уже акции и облигации.

Это подтверждает и рынок. Что в Москве, что в Петербурге, да на самом деле, и в других крупных городах России, существует такое правило хорошего тона: хочешь спокойно разместить деньги – купи квартиру. Если не заработаешь, то и не потеряешь. Так что, если всех этих людей учесть, то получится очень значительное количество частных инвесторов, которые не пошли на фондовый рынок, не пошли на финансовый, а ведь по сути дела, они купили жилую недвижимость с инвестиционными целями.

А вот с точки зрения крупных инвесторов, которые в состоянии вложить несколько сот тысяч или миллионов – картина откровенно пессимистична в том смысле, что адекватных для них фондовых инструментов просто нет. Конечно, они могут инвестировать объекты недвижимости напрямую, но этот путь инвестиций в недвижимость нельзя назвать удобным. Так что инструменты, позволяющие инвестировать в недвижимость, у нас еще в ясельки ходят Все только-только начинается. И мы принимаем в этом участие. Нам это интересно.