20% сделок на рынке недвижимости Москвы в 2004 году прошло с участием инвестиционных консультантов

Советы инвесторам коммерческой недвижимости давно перестали быть просто дружеской услугой, а теперь и консультации по эффективным инвестициям в жилье становятся новым, весьма доходным бизнесом.

Главные цифры

20% от общего количества сделок в 2004 году составили операции по инвестиционной продаже объектов с участием консультантов $50-300 тыс. или 2-5% от суммы сделки составляет средний гонорар консультанта 25 российских риэлтерских и международных консалтинговых компаний оказывают услуги инвесторам в москве

Значительное увеличение

В 2004 году количества непрофильных инвесторов, предпочитающих вкладываться в недвижимость, стало причиной формирования нового рынка - консалтинговых услуг для риэлтерских компаний. В этом году операции по инвестиционной продаже объектов с участием консультантов составили уже более 20% от общего количества сделок. Как признают участники рынка, через несколько лет ни один оператор недвижимости, претендующий на лидирующие позиции, не сможет существовать без подобного подразделения.

Цели и цены

Главная задача инвестиционного консультанта - помочь клиенту сделать так, чтобы его инвестиции стали коммерчески успешными. В основе этого - знание рынка. Поэтому самый хороший консультант - это практикующий брокер. Он плотно работает с клиентами, имеет существенный опыт успешных продаж именно в том сегменте, который интересует инвестора. Все остальное в инвестиционном проекте - расчет рентабельности, анализ денежных потоков, внутренней нормы доходности и т. д.- не более чем простейшая финансовая математика, считает Андрей Мажаров.

Клиенту при выборе консультанта прежде всего следует обратить внимание на результаты его практической работы, качество его портфолио и рекомендации. Большое значение, как для качества результата, так и для цены услуг, имеет происхождение самой компании. Чем лучше и опытнее специалист, чем выше рейтинг его компании-работодателя - тем дороже обойдутся его услуги, но тем больше вероятность, что вы приумножите свои капиталы, а не потеряете их. Однако все это не означает, что для грамотного инвестирования $100 тыс. в загородный рынок жилья необходимо явиться в компанию типа Ernst & Young. Тамошние инвестиционные аналитики зарабатывают столько же и больше за один день. По сделкам на суммы до $1 млн на рынке жилья лучшие друзья инвестора - московские риэлтерские компании. Они берут с клиента 2-5% от инвестируемого капитала или фиксированные комиссионные - как договоритесь. За исследование объекта недвижимости, его анализ и подготовку маркетинговых материалов консультант обычно берет фиксированное вознаграждение. По словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young, поиск инвестора ведется на условиях success fee - процента от сделки, сумма кото может существенно варьироваться в зависимости от сложности и объема сделки (при крупных сделках процент ниже), а также от индивидуальных особенностей сделки (юридической структуры, эксклюзивности и иных параметров). Наиболее 'привычные' для рынка цифры - 2-5% от суммы сделки.

Основные игроки

Хотя спрос на подобные услуги увеличивается, в Москве бизнес инвестиционного консалтинга находится в самом начале своего развития. Юлия Кучеренко, аналитик компании Paul's Yard, оценивает рынок инвестконсалтинга как перспективный и развивающийся: 'За месяц к нам обращается около десяти клиентов. В основном это юридические лица, которые интересуются вложениями в коммерческую недвижимость, торговые и офисные проекты, но приходят и желающие инвестировать средства в жилье'.

По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, сейчас на рынке можно выделить три типа компаний, предоставляю щих консалтинговые услуги по инвестициям в недвижимость. Первая группа - это международные консультанты по недвижимости, которые первыми на столичном рынке стали предоставлять подобные услуги (Stiles & Riabokobylko, Colliers International, Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, GVA Sawyer). Вторая - крупные консалтинговые компании широкого профиля (Pricewaterhouse, Ernst & Young). Третья группа - крупные инвестиционные компании ('Тройка Диалог', 'Атон' и т. д.). Как отмечает Александр Шагалов, эксперт компании Paul's Yard, основными участниками рынка консалтинга в коммерческой недвижимости являются крупные брокерские компании, работающие с высококлассными объектами. Их не более 10,- считает Шагалов.

Крупные зарубежные консультанты традиционно считают себя лидерами на этом рынке. И не зря. На Западе без специализированных отделов capital markets, которые занимаются подобными услугами, немыслимо существование ни одной крупной риэлтерской компании. А в России опыт инвестиционных продаж минимальный - самому рынку недвижимости едва исполнился десяток лет. По словам Константина Романова, развитие рынка недвижимости в России и проекция на него западного опыта говорит о том, что уже через несколько лет ни одна фирма, претендующая на крупную долю рынка, не сможет существовать без этого подразделения.

На рынок инвестконсалтинга в последние два года усиленно стремятся попасть новые игроки - риэлтеры жилой недвижимости, которые заметили на рынке присутствие инвесторов с бюджетом от $300 тыс. до людей и компаний, фактически неограниченных в средствах. Такие клиенты для риэлтеров - золотое дно, поскольку в их действиях существует только одна четкая цель - вложить деньги, но нет точного представления, куда именно. Поэтому их легко можно убедить потратить деньги на объекты, продажа которых выгодна самой компании.

Большинство крупных риэлтерских структур начали открывать подобные отделы и приняли активное участие в формировании рынка. Первыми на эту дорожку вышли компании, специализирующиеся на продаже элитного загородного и столичного жилья. О создании отделов консалтинга для инвесторов заявили компании Paul's Yard, 'Инком-недвижимость', МИАН, 'Миэль-недвижимость', Soho Realty, 'Терра-недвижимость', 'Калинка-риэлти', 'Новое Качество' и еще порядка 10 крупных риэлтерских структур города. Причем никто из риэлтеров сейчас уже не может вспомнить, кто из них предложил эту услугу для рынка жилья первым. А может, лукавят,- конкурентов рекламировать не хотят.

Однако количество консультационных отделов у риэлтеров пока не идет впрок качеству их услуг. По словам Александра Илюхина, управляющего партнера, руководителя департамента элитного жилья компании 'Новое Качество', действительно профессионально проконсультировать по выгодному вложению в недвижимость могут сотрудники буквально четырех-пяти московских риэлтерских компаний. Остальные используют вывеску по ведению консалтинга как весьма умный и оправдывающий себя способ поиска состоятельных клиентов.