Россия входит в десятку мировых держав по развитию индустрии паевых фондов недвижимости

Как это не парадоксально, но Россия по развитию сегмента инвестирования в недвижимость в форме паевых фондов входит число передовых стран. Такие фонды существуют в США с 1961 года, в Австралии с 1971, Голландии с 1972, Канада и Бельгия ввели этот механизм в 90-е, Япония, Сингапур, Франция и Гонконг после 2000 года. В России первый ЗПИФН появился в 2003 году. Германия и Великобритания только мечтают ввести законодательство в 2005-06 гг.

Портал RealtyInvestments.ru приводит своеобразный рэнкинг стран по дате появления первых паевых фондов недвижимости:

1. США – 1961
2. Австралия – 1971
3. Голландия – 1972
4. Канада – 1993
5. Бельгия – 1995
6. Япония – 2001
7. Сингапур/Китай – 2002
8. Франция – 2003
9. Гонконг – 2003
10. Россия – 2003

Законодательство по REITs есть еще в некоторых странах, например, в Пуэрто-Рико, Корее, Тайване, но отрасль там еще фактически не функционирует. К тому же эти страны к масштабным финансовым рынкам не отнесешь.

Основная идея в статье никаким образом не соответствует децствительности. REIT в США и ЗПИФН в России также далеки друг от друга, как Америка и Россия. REIT вкратце - это публичная компания, которая использует налоговые льготы при соблюдении определнных требований. Являясь публичной компанией (в американском смысле конечно) она обеспечивает акционерам ликвидность через публичный фондовый рынок.

С другой стороны, например в Германии основная коллективных инвестиций в недвижимость - это открытые паевые фонды недвижимости, которые естетственно также обеспечивают ликвидность для пайщиков. При этом правда фонд должен держать часть активов в ликвидной форме - по немецкому законодательству максимум 50% от СЧА. Сумма денег в немецких открытых фондах недвижимости колоссальная по сравнению не только с ЗПИФН в России но и вообще со всеми ПИФ. В одной только DEGI в Германии свыше 7 млрд евро.

Так что ни в какую десятку ни в какой индустрии Россия конечно же не входит. Да и не может она пока войти с таким уродцем как ЗПИФН. У этого инструмента много уродств, но вот некоторые не связанные с набившими оскомину НДС и налог на имущество:

• Все возможные формы коллективных инвестиций в цивизизованном мире используют заемные деньги для увеличения доходности инвесторам, в ЗПИФН это невозможно.
• ФСФР требует чтобы ЗПИФН приобретал недвижимость по предпоставке, а продавал по предоплате. Не говоря уже о том, что трудно найти продавца здания, который согласится расстаться со зданием до получения денег (все сделки на рынке которые я знаю, заключались через escrow агента), это означает что один ЗПИФ у другого никогда не сможет ничего купить.

Российские ЗПИФН имеют серьезные отличия. Западные и восточные REITs являются юридическими лицами, т.е. это компании, которые соответствуют определенным законодательным нормам (в каждой стране - свои нормы). Российские ЗПИФН - имущественные комплексы без образования юридического лица. Аналогии между REITs и ЗПИФН проводить можно, но говорить об идентичности этих механизмов нельзя. Вот если бы наши АИФы имели бы такие же налоговые льготы, что и REITs - тогда совсем другое дело.