Строители привыкают к новым правилам

Сегодня вступает в силу закон о долевом строительстве. Строители так и не смогли внести в него свои поправки и надеются изменить закон позднее. Однако чиновники утверждают, что документ максимально учитывает интересы дольщиков и застройщикам придется работать по новым правилам.

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был подписан президентом 30 декабря одновременно с пакетом законов о развитии рынка доступного жилья. После вступления этого закона в силу застройщики смогут привлекать кредиты и средства дольщиков только после получения разрешения на строительство. Дольщик теперь вправе расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке, а вот строителю придется обратиться для этого в суд. Застройщик теперь несет ответственность за качество квартир: на них будет действовать пятилетняя гарантия, а за срывы сроков строительства предусмотрен штраф в 1/75 ставки рефинансирования ЦБ от суммы договора в день. По всем этим рискам ответственность перед дольщиком будет нести банк, кредитующий строителя.

Сразу после подписания закона застройщики начали жаловаться, что он обрушит рынок недвижимости. Вице-спикер Госдумы Георгий Боос и автор закона, председатель банковского комитета Владислав Резник предложили принять к нему поправки, согласно которым застройщикам разрешалось бы расторгать договоры без суда, штрафы снижались в два раза, а гарантия на квартиры отменяется. Также проект предусматривает отказ от солидарной ответственности банков и застройщиков и от уплаты застройщиком НДС. Администрация президента рекомендовала отклонить эти поправки. «Законом предусмотрены изменения в федеральный закон, который еще не вступил в силу, и отсутствие практики его применения делает невозможным оценить актуальность предлагаемых изменений», — отмечается в письме начальника государственно-правового управления (ГПУ) президента Людмилы Брычевой.

Участники строительного рынка всерьез опасаются изменений, которые ждут их после вступления закона в силу. Председатель правления компании «ПИК Холдинг» Артем Эйрамджанц напоминает, что документ создает различия в правовом положении сторон договора участия, устанавливая разные ставки штрафных санкций для застройщика и дольщика: «За нарушение срока передачи объекта долевого строительства строитель должен заплатить пять ставок рефинансирования в год, а за нарушения со стороны потребителя санкции практически не предусмотрены». По словам вице-президента по экономике и финансам «Интеко» Константина Эделя, все это время застройщику придется привлекать заемные средства, проценты по которым он будет вынужден платить из собственного кармана. «Как будем жить, определимся к концу весны», — говорит Михаил Соловьев, вице-президент МДМ-банка. Корпорация «С-Холдинг» уже изменила форму договора о соинвестировании, включив в него все пункты, указанные в законе, утверждает пресс-секретарь корпорации Оксана Басова.

Количество новых строительных проектов может теперь сократиться на треть, считает президент корпорации «Миракс груп» Сергей Полонский. В компании «Сити — XXI век» говорят о сокращении на 15-20% и возможном росте цен, вызванном уменьшением числа новых проектов на 15%. Но независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает, что повышение цен коснется только объектов начальной стадии строительства. «Разница между ценой еще не построенной и уже готовой квартиры сократится до 5-10%», — предполагает он. Сейчас, по его словам, эта разница равна 15-20%.

Впрочем, влияние нового закона рынок недвижимости ощутит на себе не раньше лета. «Пока компании будут жить уже начатыми проектами. Закон распространяется только на те объекты, по которым застройщик получил разрешение после 1 апреля», — успокаивает Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».