ФСФР зарегистрировала первый ипотечный фонд

В России появился первый ипотечный паевой фонд. Пионерами стали управляющие из «Регион Девелопмента». Участники рынка убеждены, что подобные ПИФы будут расти как грибы после дождя, создавая альтернативу единственному действующему инструменту рефинансирования ипотечных кредитов — продаже портфелей.

Вчера Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд «Югра — ипотечный фонд», созданный УК «Регион Девелопмент». Это первый ипотечный ПИФ, зарегистрированный в России. Заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов назвал ипотечные ПИФы перспективным инструментом, позволяющим выстроить «целую технологию [взаимодействия участников рынка]".

«Это радостное событие, появился инструмент привлечения в ипотеку консервативных инвесторов», — отмечает зампредседателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, вице-президент банка «Евротраст» Наталья Пастухова.

Продажа паев начнется 15 мая и закончится не позже 14 августа, рассказывает гендиректор УК «Регион Девелопмент» Павел Зюбин. Фонд создается на 15 лет, размер — 340 млн руб. Выплаты по паям ежеквартально, планируемый доход — не менее 10% годовых.

Привлеченные средства планируется направить на выкуп закладных по ипотечным кредитам, которые будут выданы на приобретение жилья, возводимого за счет средств другого фонда «Регион Девелопмента» — «Югра-недвижимость». Его пайщиком стал Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд. «Сама по себе ипотека стимулирует спрос, что приводит к повышению цен и росту доходов застройщика. Поэтому первый фонд обеспечивает приобретение жилья у застройщика по фиксированной цене, а второй — выкуп ипотечных кредитов», — рассказывает Зюбин. Сейчас, по его словам, готовится тендер по отбору банков, у которых будут выкупаться кредиты.

«Интерес к участию в таком проекте существует», — признает вице-президент Ханты-Мансийского банка Владимир Мехряков. Он отмечает, что это одна из немногочисленных возможностей по формированию ресурсной базы банков для финансирования долгосрочных кредитов населению.

Пастухова называет четыре возможных канала рефинансирования ипотечных кредитов: ПИФы, эмиссионные ипотечные ценные бумаги, перевод их на общие фонды банковского управления и продажа портфелей. До сих пор банки шли по последнему пути, а выпуск ипотечных бумаг и работа с ОФБУ требуют уточнения нормативной базы, отмечает она.

На подходе и другие ипотечные ПИФы. Необходимые документы готовит УК НВК, которая уже договорилась с одним из банков о выкупе пула закладных на $5 млн, рассказывает гендиректор компании Салават Халилов. В дальнейших планах УК НВК создание еще двух-трех фондов, в том числе регионального, добавляет он.

Такие фонды интересны инвесторам, вкладывающим средства на длительный срок под гарантированную доходность, например негосударственным пенсионным фондам и страховым компаниям, говорит Пастухова. ПИФы, ориентированные на другие инструменты нашего рынка, не могут обеспечить столь стабильную доходность, соглашается Мехряков. Халилов уверен, что они заинтересуют иностранных инвесторов, для которых этот инструмент понятен, а доходность — привлекательна. Тем более что статистика Агентства по ипотечному жилищному кредитованию свидетельствует о достаточно низком риске таких вложений — из 14 000 выкупленных кредитов лишь семь заемщиков были близки к дефолту. С шестью из них удалось договориться до суда, а с седьмого АИЖК взыскало долг через суд.

Рынок ипотеки растет

По данным Банка России, на 1 января объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, составлял 18,5 млрд руб. Причем за второе полугодие 2004 г. этот показатель вырос почти втрое — с 6,3 млрд руб. На начало года на ипотечные кредиты приходилось 1,5% общего портфеля кредитов физлицам, а просроченная задолженность по ним оценивалась на уровне 0,05%.