Фонд «Жилищное строительство» похудел вдвое

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость пережил первую серьезную неудачу. Из-за снижения стоимости подмосковных квартир в строящихся “Стройметресурсом” домах вдвое подешевели паи одного из крупнейших закрытых фондов — “Жилищного строительства”. Владевший большей частью паев “Стройметресурс” продал их. А дома будет достраивать другая компания.

Поначалу дела фонда шли отлично: всего за полгода его активы выросли на 24%, а к 1 июля превысили 1,3 млрд руб. Паи дорожали вместе с ценами подмосковной недвижимости, рост которых поддерживал высокий спрос на недорогое жилье.

Но летом у строителей возникли проблемы с финансированием. Из-за кризиса банки сократили кредитование, и многие стройки были приостановлены. Среди пострадавших оказался “Стройметресурс”: ему пришлось договариваться с кредиторами о реструктуризации долгов, в частности по векселям. Недостроенные квартиры, в которые были вложены средства пайщиков “Жилищного строительства”, стали дешеветь, и его активы сократились до 1,1 млрд руб. к началу декабря, а к новому году в фонде осталось всего 541 млн руб.

Гендиректор “Менеджмент-консалтинга” Сергей Михайлов объясняет это отрицательной переоценкой имущества фонда. На средства “Жилищного строительства”, по данным управляющих, куплено несколько десятков квартир в строящихся домах в Павловском Посаде, Луховицах и Старой Купавне общей площадью свыше 17 000 кв. м. Строительство практически не движется, и очевидно, что прежняя стоимость не соответствует действительности. В компании “НИКА С”, оценщике фонда, подтвердили, что снижение активов вызвано переоценкой имущества, но раскрывать детали не стали, сославшись на конфиденциальность. В “Стройметресурсе” от комментариев отказались.

В такой ситуации мог оказаться кто угодно, говорит управляющий директор по инвестициям ФК “УралСиб” Алексей Чаленко. Риск недостроя есть всегда, признает представитель строительной компании “Сити-XXI век” Сергей Лядов. Однако ставить крест на проекте, по его мнению, рано: “Даже если застройщик по тем или иным причинам не может завершить строительство, это не значит, что оно будет надолго заморожено, — указывает он. — Права на объект перейдут к кредиторам, которые в условиях растущего рынка смогут найти необходимые для завершения строительства средства”.

Именно так и собирается поступить “Менеджмент-консалтинг”. Основным пайщиком “Жилищного строительства” выступал сам “Стройметресурс” (51% паев на 1 июля 2004 г.). Остальные паи принадлежали близким к нему структурам, а доля сторонних инвесторов была незначительной, рассказывает Михайлов.

Но сейчас в составе пайщиков фонда не осталось ни “Стройметресурса”, ни его структур, утверждает Михайлов, хотя новых владельцев паев не называет. Управляющая компания, по его словам, подыскала и другого строителя, который доведет стройку до конца.

В этом случае пайщики не останутся внакладе, надеется Михайлов. Рынок оправляется от последствий кризиса, и цены на недвижимость снова набирают высоту. Средняя стоимость строящегося жилья в области, по данным “Регион Девелопмента”, поднялась примерно на треть — до $750-1000 за 1 кв. м. Не сомневается в благополучном исходе Чаленко. В любом случае рынку коллективных инвестиций в недвижимость, по его мнению, ничто не угрожает: розничных инвесторов на нем пока мало, а управляющим не надо объяснять, где их может поджидать опасность. “Мы извлекли бесценный опыт”, — признает Михайлов, обещая отныне диверсифицировать вложения, работая с разными строительными компаниями. Директор по развитию “Регион Девелопмента” Наталья Прокопьева полагает, что неудача “Жилищного строительства” принесет пользу и остальным управляющим, напомнив о том, насколько тщательным должен быть отбор застройщика.

Закрытый фонд “Жилищное строительство” под управлением УК “Менеджмент-консалтинг” сформирован в октябре 2003 г. с активами 1 млрд руб. Средства фонда направлялись на финансирование строительства недорогого подмосковного жилья, возводимого компанией “Стройметресурс”.