Индивидуальные инвестиции в готовое жилье теряют доходность

Несмотря на наступление осени, цены на московские квартиры вверх так и не пошли. Аналитики полагают, что за стагнацией последних месяцев может стоять нечто большее, чем обычное сезонное затишье. Правда, объемы продаж сейчас начали набирать темпы. Но доходность вложений в жилье стремительно падает, что вымывает с рынка инвестиционных покупателей.

Московский рынок жилой недвижимости замер в ожидании. Аналитики гадают, чем оно закончится - то ли глобальным кризисом, то ли возобновлением роста цен. Пока ясно только одно - в первой половине сентября средняя стоимость квадратного метра жилья так и осталась на уровне $1806. Этот показатель был достигнут еще в июне. "Среднерыночный уровень цен застыл на достигнутой отметке и, несмотря на начало осеннего сезона, не испытывает никакого заметного движения", - объясняет Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".

Затишье, объясняемое исключительно летним спадом деловой активности, должно было закончиться еще в середине августа. В этом году стагнация продолжается как минимум на месяц дольше обычного. Это подтверждает давно уже сформировавшуюся теорию о слишком высоких темпах роста цен на столичное жилье в течение последних двух лет, приведших к перегреву рынка.

Самой заметной тенденцией последнего времени эксперты называют стремительное снижение индекса доходности жилья. Весной 2004 года этот показатель составлял более 8 единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам. Столь высокое значение индекса было связано с бурными темпами роста цен на жилье и заметной эффективностью спекулятивных операций. Но с начала лета, когда рынок перешел в стадию стагнации, индекс доходности стал стремительно идти вниз. Сейчас он составляет уже 3,87 единицы от средней доходности по банковским валютным депозитам и постепенно продолжает снижаться.

Снижение доходности вложений в жилье может привести к тому, что количество так называемых "инвестиционных квартир" резко снизится. Сейчас их доля, по разным оценкам, составляет от 10 до 30% от общего количества сделок с жильем. "Люди, приобретающие квартиры не для собственного проживания, а с целью вложения свободных средств, могут на некоторое время заморозить свои инвестиции и начать искать другие, более доходные инструменты. Это сузит платежеспособный спрос и может привести к некоторому затовариванию рынка и, как следствие, к снижению цен на квартиры", - считает Андрей Долгополов, начальник отдела маркетинга компании "Свой дом".

Правда, глобального кризиса на рынке недвижимости эксперты пока не прогнозируют. Более того, считается, что нынешнее затишье позволит рынку остыть и отдохнуть от спекулятивных операций, после чего цены снижать уже не придется. В возвращении покупательского интереса к недвижимости никто не сомневается. По словам независимого аналитика Андрея Бекетова, продавцы квартир пока больше склонны верить тем, кто играет на повышение.

Не все риэлторские компании согласны с тем, что рынок переживает стагнацию. Например, по данным "Корпорации МИАН", цены на первичном рынке жилья еще в августе выросли на 16% по сравнению с июлем, а продажи в сегменте новостроек сейчас стремительно набирают темпы. По мнению Нины Кузнецовой, генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН", скорого увеличения объемов сделок можно ожидать и на вторичном рынке жилья. "Накопленный платежеспособный спрос сейчас существенно превышает объем существующего предложения. В том числе и по этой причине дальнейший рост цен на квартиры очевиден", - говорит она.