ПИФы недвижимости решат жилищную проблему россиян

Управляющая компания «УРАЛСИБ» предлагает использовать паевые фонды недвижимости в качестве одного из инструментов решения жилищной проблемы в стране в рамках создания рынка доступного жилья. Предлагаемая схема отчасти напоминает жилищно-строительный кооператив, но с гораздо большими гарантиями вкладчику. По мнению представителей компании, в случае снятия определенных законодательных ограничений эта схема стала бы приемлемым способом решения жилищного вопроса. Эксперты полагают, что привлечение паевых фондов недвижимости к решению проблемы обеспечения россиян жильем позволило бы избежать разрыва между спросом и предложением, который может возникнуть из-за недостаточного внимания, уделенного развитию строительства в пакете правительственных законопроектов.

По информации RBC daily, УК «УРАЛСИБ» ведет активную работу по привлечению паевых фондов недвижимости к ипотечному кредитованию. Предлагаемая схема, как сообщила в интервью RBC daily заместитель генерального директора управляющей компании Наталия Плугарь, отчасти будет напоминать жилищно-строительный кооператив, но с принципиально другим уровнем гарантий вкладчикам. Проблема российских жилищно-строительных кооперативов, как известно, состоит в отсутствии какой-либо ответственности этих организаций перед их вкладчиками. Законодательная неурегулированность данного вопроса приводит к тому, что участники ЖСК могут рассчитывать лишь на порядочность организаторов. В случае исчезновения кооператива предъявлять претензии по закону некому. В случае же, когда функции ЖСК берет на себя паевой фонд, вкладчик получает все гарантии, которые имеет клиент управляющей компании. Предлагаемая схема в первом приближении выглядит следующим образом. Пайщик приобретает паи фонда недвижимости, которые может отдать в залог банку и получить ипотечный кредит. Фонд при этом может быть специально создан для строительства определенного дома. При этом в залоге у банка остаются паи, что создает определенные гарантии для банка. Данная схема, по мнению Наталии Плугарь, актуальна в случае приобретения строящегося жилья, поскольку в настоящее время нет законодательно подтвержденного предмета залога в случае предоставления кредита на приобретение незавершенного объекта. Основное преимущество организации своеобразного ЖСК на базе паевых фондом недвижимости, по мнению г-жи Плугарь, – это отсутствие риска окончания строительства, который является основным во всех строительных проектах. Кроме того, Наталия Плугарь утверждает, что покупка квартиры с использованием данной схемы обойдется покупателю дешевле. «В случае приобретения квартиры через паевой фонд покупатель не платит риэлтору комиссию, которая довольно велика», – сказала RBC daily Наталия Плугарь.

Впрочем, в настоящее время существует законодательное препятствие для внедрения предложенной схемы в жизнь. «Закон запрещает выходить из паевого фонда имуществом, – говорит Наталья Плугарь. – Пайщик может только забрать свои деньги. Впрочем, мы в настоящее время ведем переговоры с рядом заинтересованных ведомств с целью отменить это условие хотя бы для одного специального вида паевых фондов. И нам уже удалось достичь некоторого взаимопонимания». Объявить о предлагаемой схеме компания «УРАЛСИБ» планирует в начале сентября. Тем не менее эксперты уже сейчас отмечают, что данная идея витает в воздухе, и о том, чтобы поучаствовать в жилищной кампании, задумались многие паевые фонды недвижимости. «ПИФы недвижимости могут найти себе место в процессе обеспечения населения России жильем, но необходимо определиться с тем, какую нишу мы сможем занять, – сказал RBC daily советник генерального директора УК «Менеджмент-консалтинг» (также имеющей под управлением паевые фонды недвижимости) Роман Шемендюк. – ПИФы недвижимости привлекательны, в первую очередь, тем, что это коллективная форма инвестиций, которая может объединять определенное количество физических лиц для строительства жилого дома. Это может быть накопительно-ипотечная схема, в соответствии с которой пайщик первоначально накапливает в ПИФе определенную сумму, а на остаток получает кредит в банке. Однако в условиях действующего законодательства мы не имеем возможности объединить эти две функции в рамках одного фонда. Необходимо разделять накопительную и ипотечную часть».

В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) RBC daily сообщили, что работают над такой же задачей. «ПИФ недвижимости – новый инструмент как для физических лиц, так и для рынка, – сказал RBC daily начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. – До сих пор паевые фонды были доступны далеко не всем: порог входа составлял не менее 500 тыс. руб. Сейчас мы видим процесс снижения суммы входа, появляются ПИФы недвижимости, ориентированные на физических лиц. Я думаю, это перспективный инструмент, однако в предложенной схеме возникает целый ряд сложностей. Например, тот факт, что банку передаются в залог паи, а не квартира. Банку придется учесть дополнительный риск, связанный с необходимостью проверки деятельности управляющей компании. Впрочем, в том случае, если управляющая компания аффилирована с банком, этот риск будет для него минимальным. Сторонний банк также может принимать в залог паи, однако, скорее всего, это будет происходить на менее выгодных условиях». Денис Гришухин видит в привлечении паевых фондов недвижимости к кампании по обеспечению населения жильем выход из той затруднительной ситуации, которая возникает из-за перекоса принимаемого законодательства в сторону стимулирования спроса. «Механизм финансирования жилищного строительства через ПИФы позволит расширить предложение и сбалансировать рынок, – считает Денис Гришухин. – Это позволит избежать тех перекосов, которые являются реальной угрозой в нынешней ситуации, – в случае чрезмерного стимулирования спроса без такого же стимулирования предложения рынок ждет рост цен на жилье». А это снова сделает жилье недоступным основной массе населения. Коммерческие ипотечные банки пока относятся к предложению управляющих компаний сдержанно. «Думаю, такая схема возможна, но она требует серьезной юридической и процедурной проработки», – сказал RBC daily председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов.