Интервью с Заместителем Генерального директора по инвестициям в недвижимость УК «Альянс Росно Управление Активами» Дмитрием Васютинским

Вадим Логинов (RealtyInvestments.ru): -Дмитрий, «Альянс РОСНО Управление активами» - это новое название управляющей компании «Система-инвестментс». У АФК «Системы» на рынке недвижимости работает девелоперская компания «Система-Галс». Выходя на рынок недвижимости с проектом закрытого ПИФа, как Ваша УК будет взаимодействовать с ней или вы не будете пересекаться?

Дмитрий Васютинский («Альянс Росно Управление Активами»): -Наша управляющая компания – это открытое АО, дочерняя структура РОСНО. У РОСНО два основных акционера - АФК «Система» и Allianz AG. Это известные и мощные «родители», каждый из которых имеет вес и опыт на рынке недвижимости. Allianz управляет в разных странах активами, примерно на 900 млрд. евро. Это также один из крупнейших управляющих фондами недвижимости. В его группу, например, входят фонды DEGI в Германии с суммарными активами 8 млрд. евро инвестиций в недвижимость. У нас есть возможность использовать опыт, знания, экспертизу, многостороннее понимание рынка недвижимости со стороны Allianz. Allianz – это в основе страховая группа, и управление рисками, что важно для рынка недвижимости, является изюминкой. В структуре управления создаваемого фонда будут и представители Allianz.

Что касается другого акционера - АФК «Системы» - то у него есть также большой опыт в сфере недвижимости в России: «Система-Галс» является девелопером крупных проектов - «Детский мир» и другие проекты.

Специализация нашей компании – это управление активами для клиентов, как внутренних, так и внешних. Что касается размещения инвестиций, то будем рассматривать объекты, в том числе и «Системы-Галс», как очень профессионального девелопера. Но функционально мы независимы и будем принимать решение в соответствии с инвестиционной декларацией и в интересах наших клиентов-пайщиков.

ВЛ: -А какова будет инвестиционная модель создаваемого фонда «Арендный доход»?

ДВ: -То, что мы собираемся предложить – это не девелопмент. Мы будем инвестировать в существующие объекты, приносящие стабильный арендный доход, что следует, собственно, из названия фонда. Это будет консервативный фонд с очень простой и прозрачной схемой функционировании с точки зрения денежных потоков. Вот здание, вот список арендаторов, вот заключенный договор – стандартный, зарегистрированный. Вот поток арендной платы, поступающей раз в квартал. Доход за вычетом расходов на эксплуатацию и управление будет также раз в квартал распределяться пайщикам. К моменту окончания срока действия фонда здание будет продано.

Такая модель подходит как людям со средним и высоким уровнем доходов, которым нужно диверсифицировать свой инвестиционный портфель. Подходит и корпоративным инвесторам – особенно пенсионным фондам. Здесь присутствует предсказуемый доход, причем привязанный к долларам, так как арендная плата исчисляется обычно к валюте.

В будущем мы сможем принять участие и в девелопменте и предложим на рынок фонды ориентированные на девелопмент – с большей ожидаемой доходностью, и естественно большим риском для пайщиков.

ВЛ: -Вы сознательно выбрали офисные здания класса В и В+?

ДВ: -Сознательно, причем по нескольким причинам. Во-первых, из-за различия доходности по классам А и В. Те сделки, которые сейчас есть по классу А, свидетельствуют, что по арендному доходу можно ориентироваться на величины в 13% годовых. По классу В – это 15-16% (в валюте).

Во-вторых. Зданий класса А в Москве очень мало, конкуренция высокая, что приводит к плавному падению доходности. То, что сейчас находится на уровне 13%, через год за счет роста капитальной стоимости объекта упадет уже до 12%. Зданий класса В больше и при грамотном подходе к отбору достигается приемлемый уровень соотношения риск-доходность.

ВЛ: -А Вы уже выбрали конкретный объект?

ДВ: -Фонд только создается. Мы рассматриваем варианты, что предлагается на рынке, осуществляем первичные контакты с владельцами. К моменту завершения формирования фонда будет осуществлен выбор конкретных зданий.

ВЛ: -Будет всего один офисный центр?

ДВ: -Не обязательно. Мы планируем создать рыночный фонд. Сейчас мы осуществляем контакты с частными и институциональными инвесторами, анализируем, сколько денег мы сможем привлечь за три месяца. Это будет 20-30 млн. долларов. Из этого будем исходить.

ВЛ: -Это будет Москва?

ДВ: -Да, это будет Москва.

ВЛ: -Что можно сказать о существующих рисках?

ДВ: -На рынке уже есть некоторая история, есть сложившиеся ориентиры, от которых можно планировать действия. Первый наш фонд будет консервативным без элемента спекулятивного риска. Риски технического состояния легко выявить и застраховать. Риски арендаторов есть, но их сравнительно легко контролировать.

ВЛ: -Будете приглашать эксплуатационную управляющую компанию?

ДВ: -Да, будем нанимать управляющую компанию. Мы будем сами управлять рисками, заниматься финансовым консультированием клиентов. Технической же эксплуатацией будут заниматься профессионалы – нужно, чтобы нашим арендаторам нравилось находиться в нашем здании и они оставались как можно дольше. Что касается аренды, то будем нанимать риэлторов, инвестиционных консультантов. Будем сами анализировать и контролировать арендаторов по отдельным параметрам. Ведь каждый арендатор – это, по существу, денежный поток для наших пайщиков. Важно понимать качество арендатора, его кредитное состояние, уровень респектабельности. Еще один параметр – это сроки договоров. Будем стремиться иметь договора максимально возможные для Москвы. Будем контролировать по рыночной ставке.

ВЛ: -Кто Ваши инвесторы?

ДВ: -Порог вхождения в наш паевой фонд недвижимости будет составлять 50 тысяч долларов. Такой продукт, как я уже говорил, подходит и институциональным и частным инвесторам. В первую очередь мы будем предлагать фонд нашим действующим клиентам по доверительному управлению для диверсификации инвестиционных портфелей.

ВЛ: -И нерезидентам?

ДВ: -Нерезидентам будем пробовать, но они предпочитают инвестировать через оффшорные фонды. Закрытый ПИФ недвижимости как инструмент для нерезидентов нужно целенаправленно продвигать, так как это новый продукт, который еще им плохо известен. Серьезные институциональные инвесторы знают, что есть нерешенные юридические и налоговые вопросы. Нет уверенности, что российские чиновники их решат грамотно. Хотя есть и положительная новость – недавнее решение по регистрации прав на недвижимость на фонд и введение ЗПИФН в число законных владельцев недвижимости.

ВЛ: -Будете выводить свой фонд на биржу?

ДВ: -Будем серьезно рассматривать такой вариант. Так как инвестор, вступая в ЗПИФН, хоть и должен рассчитывать, что инвестирует деньги на длительный срок, но в случае, если обстоятельства у него изменяться, должен иметь возможность продать свой пай. Для этого необходимо вторичное обращение.

ВЛ: -Дмитрий, давайте отойдем от темы создаваемого фонда и поговорим о перспективах индустрии фондов недвижимости в целом.

ДВ: -Существующие мелкие препятствия будут оказывать негативный эффект. Продукт новый и нужно очень много просветительской работы, нужны success stories по фондам недвижимости. Нужно больше открытых, прозрачных фондов, чтобы возникло доверие инвесторов. Но я убежден, что у закрытых ПИФов недвижимости в России перспектив гораздо больше. Поле деятельности в условиях экономического роста, благоприятном инвестиционном климате огромное. Трудно даже оценить, где лежат те границы объемов, которых можно достигнуть. Если судить по аналогии с развитыми рынками, то количество денег в индустрии коллективных инвестиций в недвижимость существенно и сравнимо с тем количеством, которое обращается на фондовых рынках.

ВЛ: -Вы уже, как я знаю, сформировали команду специалистов под работу на рынке недвижимости. У Вас самого большой опыт по работе в JLL.

ДВ: -Уже есть специалисты и ресурсы и мы готовы выходить на рынок. Мы ориентируемся на высокий уровень обслуживания клиентов, относимся к их деньгам как к своим и даже лучше. Клиент должен быть уверен, что его средства находятся в компании, за которой стоят «родители» с глобальной репутацией. Мы не будем обещать того, в чем не уверены, наш девиз – «Доверие и Правда».

ВЛ: -Когда ожидается старт фонда?

ДВ: -По планам сможем начать со 2 квартала.