Ипотека — на биржу. Через ПИФ недвижимости УК “Ямал”

АИЖК продало управляющей компании “Ямал” ипотечные закладные на рекордную сумму — почти на $100 млн. Из этих средств “Ямал” намерен сформировать ипотечный ПИФ, паи которого будут торговаться на бирже.

Ипотечные ПИФы, которые замруководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Сергей Харламов в прошлом году назвал перспективным инструментом, позволяющим выстроить “целую технологию [взаимодействия участников рынка]”, в России пока редкость. Год назад первый такой фонд — “Югра — Ипотечный фонд” — создали управляющие из “Регион Девелопмента”. А месяц спустя появился фонд “НВК — Городская ипотека” управляющей компании НВК. “Для нашей страны подобные инструменты пока экзотика”, — отмечает замдиректора департамента управления активами УК Банка Москвы Кирилл Тремасов.

Но это утверждение пытаются опровергнуть управляющие “Ямала”, создающие очередной ипотечный ПИФ. Вслед за “Первым ипотечным” (в его портфеле — закладные АИЖК на 1 млрд руб.) он получил название “Второй ипотечный”. “Ямал” приобрел у АИЖК около 5000 закладных на 2,64 млрд руб. и обязался выплачивать пайщикам “Второго ипотечного” инвестиционный доход, рассказал  гендиректор “Ямала” Александр Скоморохов. А агентство, уточнил он, берет на себя сопровождение проданных в фонд закладных, выкуп закладных при прекращении деятельности ПИФа, а также риск дефолта заемщика. Получить комментарии в АИЖК не удалось, но Скоморохов уверяет, что риски диверсифицированы и сведены к минимуму — паи сформированы из закладных на отличные друг от друга недвижимые активы.

Весь портфель “Второго ипотечного” будет размещен на ММВБ. “Это позволит повысить ликвидность паев”, — уверен Скоморохов. По словам руководителя службы ипотечных закрытых ПИФов “Ямала” Виталия Гонтарука, паи “Первого ипотечного” пользуются спросом в основном у инвестиционных компаний.

Сейчас продажа ипотечных активов в ПИФы не самый удобный из существующих на рынке способов даже для поддержания ликвидности, и тем более для получения дохода ипотечными компаниями и банками, полагает гендиректор компании “БТА Ипотека” Александр Черняк. Процентная ставка по ипотечным кредитам снижается, а ожидания инвесторов по доходности — пока нет, объясняет он. “Поскольку эти тенденции, по-видимому, продолжатся, то для ипотечных компаний и банков продажа ипотечных активов в ПИФы в дальнейшем может оказаться непривлекательной и неинтересной”, — заключает Черняк.

Для инвесторов паи ипотечных ПИФов являются очень интересным и надежным способом диверсификации рисков и вложений, рассуждает управляющий директор УК “Уралсиб” Салават Халилов. Он вспоминает, что фонд “НВК — Городская ипотека” принес пайщикам 12%-ную доходность в I квартале и почти 15%-ную — во II квартале. Доходность ипотечных бумаг выше, чем у облигаций, вторит Халилову Тремасов. “Но если мне как рядовому инвестору предложат купить пай такого ПИФа, я бы сначала изучил параметры портфеля, прежде всего условия выдачи кредитов”, — замечает он.