Русская инвестиционная группа инвестирует в склады

Компания RIGroup планирует построить складские комплексы общей площадью 300 000 кв. м в трех районах Подмосковья. Это третий по величине проект из заявленных на рынке — после ТЛК “Томилино” и Национальной логистической компании. Половина из площадей RIGroup поступит на открытый рынок.

Складские комплексы RIGroup появятся в Чеховском (50 км от Москвы), Истринском (45 км) и Наро-Фоминском (33 км) районах. Сейчас, как сообщил  Сергей Белошапко, директор по складской и промышленной недвижимости, компания разрабатывает исходно-разрешительную документацию. В администрации Истринского района “Ведомостям” подтвердили, что RIGroup арендует в районе участок площадью 20 га. Представитель одной из консалтинговых компаний подтвердил, что RIGroup владеет участком в 35 га в Наро-Фоминском районе. Собственником участка в Чеховском районе, по сведениям районной администрации, является компания “Реалдизайн”. В RIGroup уточнили, что это подразделение их компании. “Многие девелоперские компании де-юре часто оформляют проекты на другие компании”, — говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Объем инвестиций в проект Белошапко оценивает в $180 млн, из них 30% — собственные средства компании, остальное — кредиты. Сейчас компания ведет переговоры с несколькими компаниями-арендаторами, названия которых не разглашаются. Самым крупным, площадью 160 000 кв. м, будет проект в Наро-Фоминском районе. “По мере готовности все площади комплекса будут поступать на открытый рынок”, — говорит Белошапко.

Однако эти объемы не покроют дефицит складских площадей. По данным консалтинговых компаний, в 2004 г. на открытый рынок попало всего 30 000 кв. м складов, хотя построено было 350 000 кв. м. При этом активный спрос на них эксперты оценивают примерно в 500 000 кв. м. На 2005-2006 гг. консультанты прогнозируют ввод 500 000 кв. м новых площадей, но сомневаются, что все заявленные проекты будут реализованы. Например, ГК “Белая дача”, ранее озвучившая планы по строительству склада на 320 000 кв. м, из-за дороговизны земли в три раза решила уменьшить объем проекта. “Слишком много проблем с переводом земель из сельхозназначения в промышленную категорию, с вложением долгосрочных инвестиций, так как проекты могут окупаться по пять лет”, — говорят в компании.

Самый крупный из заявленных в последнее время проектов у ТЛК “Томилино”. К 2007 г. на юго-востоке от столицы компания обещает построить складской комплекс на 600 000 кв. м. В Национальной логистической компании, строящей похожий комплекс на 300 000 кв. м в подмосковном Крекшине, замечают, что сейчас все девелоперы стараются искать арендаторов еще на стадии подготовки проектной документации. “Строительство склада без готового заказчика — большая редкость, так же как и строительство с целью последующей продажи”, — говорит ведущий специалист компании Knight Frank Алексей Новиков.

Леонид Зондберг, директор по продажам ГК “Армадилло”, предоставляющей логистические услуги, полагает, что такая политика девелоперов оборачивается огромным дефицитом небольших складов площадью от 100 до 3000 кв. м. “В этом сегменте минимум предложений и самый большой спрос”, — считает он. По его мнению, чтобы найти подходящий объект, компания действительно должна в качестве партнера выбирать девелопера, который только приступил к строительству. Тем не менее проекты RIGroup, как признается Зондберг, “Армадилло” вряд ли будут интересны из-за большого удаления от столицы.

Однако Новиков считает, что через пару лет логистические объекты “отодвинутся” на 10-20 км от Москвы“. “В местах вроде Чехова и Истры еще можно купить землю по приемлемым ценам”, — говорит он. Стоимость 1 га земли в дальнем Подмосковье Новиков оценивает в $100 000-200 000, тогда как в Москве уже $500 000.

В НЛК считают, что девелоперам просто не приходится выбирать. “Где удалось приобрести землю, там и строят”, — говорит Владимир Клепиков, руководитель аналитического отдела компании. Алла Лаоз, руководитель отдела внешних связей компании FM-Logistic — конкурента RIGroup в Чехове (у компании там склад площадью 54 000 кв. м), добавляет, что из-за дефицита любой проект имеет право на существование.