Стоит ли вкладывать средства в жилую недвижимость

В этом году столичная жилая недвижимость будет дорожать медленнее, чем в 2004 г., считают риэлторы. Так что доходность вложений в недвижимость снизится. А вот сдача жилья в аренду может стать более выгодной, чем в прошлом году.

В последние годы жилая недвижимость была одним из наиболее надежных и вместе с тем доходным способом вложения денег частных лиц. Одни извлекали прибыль от продажи после приема в эксплуатацию дома квартир, приобретенных на начальной стадии строительства, другие сдавали недвижимость в аренду. Такие операции еще пару лет назад приносили неплохой доход, поскольку в 2002 г. рост цен на жилую недвижимость в Москве составил около 35%, а в 2003 г. — более 40%, вспоминает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

А вот 2004 год спекулянтов недвижимостью порадовал меньше. В среднем столичное жилье подорожало лишь на 20-25%.

Прогнозы на 2005 г. еще более пессимистичны: эксперты прогнозируют в лучшем случае рост цен на жилье на 10-15% за год, а в худшем — падение на такую же величину. Но, по мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, рост все же более вероятен. В пользу продолжения роста цен на столичную недвижимость говорят и ожидаемое падение курса доллара в 2005 г., и высокие темпы роста доходов москвичей (не менее 10% в реальном выражении), считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. А вот директор аналитического центра “Миэль-Недвижимость” Геннадий Стерник не исключает затяжного падения цен весной и летом, которое к концу года может составить 15% или даже 20%. В любом случае, считают риэлторы, московский рынок недвижимости защищен от обвала цен на квадратные метры самим статусом столицы.

Так что, судя по всему, золотое время инвестиций в недвижимость миновало.

Новостройки

Правда, практически все эксперты признают — элитная недвижимость всегда будет пользоваться спросом и, следовательно, расти в цене. Квартиры в эксклюзивных домах, расположенных в центре Москвы, с высоким уровнем сервиса, подчеркивающие определенный стиль жизни, дорожают вне зависимости от общерыночной ситуации. “Спрос на элитное жилье настолько серьезно опережает предложение, что можно с большой уверенностью ожидать дальнейшего роста цен в этом секторе”, — считает Ковалев из Blackwood. Тем более что действительно интересных покупателям проектов очень мало.

В прошлом году, по оценкам аналитиков компании “МИАН”, рост цен на элитку составил около 30%. Сейчас стоимость 1 кв. м в таких квартирах доходит до $20 000, говорит пресс-секретарь Группы компаний “МИАН” Динара Лизунова. Причем высокие цены нисколько не отпугивают покупателей. Если в начале 2004 г. они были готовы платить в среднем $5000-9500 за 1 кв. м, то сейчас так называемая легкая покупательская готовность намного выше — $9000-25 000, говорит вице-президент компании “Бест-Недвижимость” Наталья Соломонова.

Тем, кто решит приобщиться к элите, потребуется весьма внушительный стартовый капитал — от $500 000 до $1 млн. По мнению Репченко, за время строительства без учета роста рынка стоимость 1 кв. м в элитных домах может увеличиться на 15-20%. При этом инвесторам, которые рассчитывают на перепродажу, надо учитывать довольно длительный срок строительства элитного жилья — обычно не менее двух лет. Так что в итоге в расчете на год доходность составит те же 10%, что и в среднем по рынку, резюмирует Репченко.

Наиболее перспективными для инвестиций риэлторы считают новостройки в следующих районах: Остоженка, Арбат, Замоскворечье и Патриаршие пруды.

Жилье бизнес-класса — более доступный для частного инвестора продукт, но его цена в последнее время растет медленнее, чем стоимость элитных квартир. Сегодня стоимость 1 кв. м в строящихся домах бизнес-класса — $1500- 3000. По оценкам компании “МИАН”, в 2004 г. стоимость 1 кв. м в новостройках бизнес-класса увеличилась в среднем на 18-23%, а в 2005 г. цены будут расти примерно на 1-1,5% в месяц.

Наиболее привлекательными объектами инвестиций в этом секторе генеральный директор компании “МИАН-Девелопмент” Анатолий Морозов считает дома бизнес-класса, которые возводятся в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой — преимущественно в Центральном, Западном, Юго-Западном и Северо-Западном округах.

Меньше всего средств нужно для вложений в жилье экономкласса — привычные типовые “панельки”. По оценке Соломоновой из “Бест-Недвижимости”, такое жилье в 2004 г. подорожало на 11-14% в зависимости от расположения строительной площадки и стадии готовности дома. В нынешнем году максимальный рост цен составит около 10% и скорее всего вряд ли превысит уровень годовой инфляции, отмечает Репченко из IRN.RU. Так что перепродажа таких квартир в течение года скорее всего принесет инвестору больше хлопот, чем дохода. Но доход может быть ощутимым, если вкладывать средства в объекты в районе массовой застройки на начальном этапе строительства, дождаться хорошего развития инфраструктуры района, а лет через пять продать, советует Бекетов. С этой целью он советует обратить внимание на новые микрорайоны Кожухова, активная застройка которого запланирована на 2005 г., Фили-Давыдкова.

За пределами МКАД

Инвестирование в жилье в новостройках Подмосковья стало очень популярным, когда цены на недвижимость в Москве перешагнули отметку в $1000 за 1 кв. м, а за пределами кольцевой дороги оставались на уровне $300-400 за 1 кв. м. Теперь же цены на столичные “панельки” и недвижимость в ближнем Подмосковье сблизились. В 2005 г. ситуация скорее всего не изменится и цены на жилье в ближнем Подмосковье будут меняться так же, как и на столичную недвижимость, считает Репченко.

Second hand

Большинство экспертов говорят, что в 2004 г. рост цен на вторичном рынке жилья составил 15-17%. Однако он затронул далеко не все категории жилья. В прошлом году постепенно начало дешеветь так называемое жилье пониженной комфортности — квартиры в пятиэтажках, старых домах, значительно удаленных от метро или находящихся за пределами МКАД. По словам Соломоновой, в 2004 г. такое жилье подешевело в среднем на 10% и в нынешнем году эта тенденция, вероятнее всего, продолжится.

В 2005 г. типовое жилье в панельных домах на вторичном рынке за год подорожает в среднем на 10-12%, считает Соломонова. А темпы роста стоимости элитных квартир в обжитых домах, особенно в таких районах, как Остоженка, Патриаршие пруды, Тверская, Арбат, могут оказаться выше прошлогодних, добавляет Ковалев из Blackwood.

На сдачу

Поскольку период бурного роста цен миновал и зарабатывать на перепродаже жилья инвесторам становится все сложнее, на первый план выходит сдача в аренду приобретенной недвижимости.

В отличие от перепродажи жилья покупка недвижимости для сдачи в аренду является долгосрочным вложением средств, которое приносит регулярный доход. Срок окупаемости таких вложений генеральный директор УК “Регион Девелопмент” Павел Зюбин сейчас оценивает примерно в 13 лет. Причем за это время инвестору придется несколько раз сделать ремонт в квартире, вложив дополнительные средства.

Тем не менее пренебрегать возможностью купить квартиру и получать регулярный доход все же не стоит. Тем более что в 2004 г. ставки аренды выросли в среднем на 15-20%.

Но особенно заметно подорожала плата за наем элитного жилья. Так, по словам Соломоновой из “Бест-Недвижимости”, максимальная стоимость найма квартиры в 2003 г. составляла $3000 в месяц, а к концу 2004 г. она достигала $7000-10 000.

Кроме того, почти вдвое выросла стоимость аренды типовых однокомнатных и двухкомнатных квартир. В этом году Соломонова прогнозирует дальнейшее увеличение арендных ставок как минимум на 25%. По расчетам Репченко из IRN.RU, в этом году доходы инвесторов от сдачи жилья внаем в среднем будут составлять 8-10% годовых. А в 2004 г. сдача в аренду квартиры в типовом доме приносила 5-7% дохода.

Инвестору на заметку

Те, кто в этом году впервые станет инвестировать средства в жилье, должны помнить о ряде особенностей операций с недвижимостью.

Прежде всего любая сделка с недвижимостью требует времени. Полное оформление покупки недвижимости с регистрацией права собственности на нее может занять до полугода. Поручая часть забот по оформлению покупки или продажи риэлтору, придется оплатить его услуги. В среднем такая комиссия составляет 3-5% от стоимости квартиры, но может достигать и 10%.

Сдача квартиры в аренду может обернуться не только дополнительными расходами на меблировку и ремонт, но и головной болью, связанной с подбором арендатора, которому нестрашно доверить свою собственность. Если инвестору не удастся быстро найти квартиросъемщика, он лишится части запланированного дохода, предупреждает Репченко.

Кроме того, со всех полученных доходов придется заплатить 13%-ный налог на доходы физических лиц.

Инвестиции в недвижимость имеют и свои специфические риски, о которых стоит помнить.

Например, строительство рядом с домом, где вы приобрели квартиру, более современного и уникального жилого дома или комплекса сразу снизит стоимость вашей недвижимости, поясняет директор по развитию УК “Регион Девелопмент” Наталья Прокопьева.

После летнего банковского кризиса, когда банки приостановили кредитование застройщиков, некоторые компании начали испытывать серьезные проблемы с финансированием строительства. Поэтому в некоторых случаях средства инвесторов, покупающих квартиру на стадии котлована, могли быть направлены не на строительство этого дома, а на завершение других проектов. В результате существенно вырос риск того, что строительство дома будет заморожено на неопределенное время, а продажи квартир резко сократились, замечает Лизунова из МИАНа. Сейчас ситуация на рынке более спокойная, уверяют риэлторы. Тем не менее они советуют покупать жилье у крупных застройщиков, которые в состоянии финансировать строительство самостоятельно.