ФСФР считает, что фондам недвижимости нельзя вкладывать в строительство

Компании, управляющие закрытыми фондами недвижимости, могут столкнуться с серьезными проблемами. Служба по финансовым рынкам (ФСФР) поставила под сомнение их участие в строительстве жилых домов и офисов на основании инвестиционных контрактов. Управляющие надеются, что перепродавать свои права им не придется, и вместе с регулятором ищут выход из положения.

Покупать недвижимость коллективные инвесторы начали весной прошлого года. Сейчас, по данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), заработать на квартирах, офисах и торговых центрах пытаются уже более 20 закрытых фондов с активами 6,5 млрд руб. Правда, непосредственно в недвижимость вложено меньше половины этих средств (около 2,7 млрд руб.). Остальное управляющие держат на банковских счетах или в ценных бумагах, объясняя медленное освоение денег тщательным отбором проектов. Например, доход от сдачи в аренду готовой недвижимости относительно невелик — примерно 10-12% в год, зато снижается риск недостроя. Этот риск в нашей стране очень велик, предупреждает Павел Теплухин, президент УК “Тройка Диалог”, управляющей двумя ПИФами недвижимости. А самыми заманчивыми участники рынка считают вложения в строительство домов и офисов: они, по оценке управляющего директора Москоммерцбанка Алексея Годованца, способны принести до 30% годовых.

Однако, как стало известно “Ведомостям”, на этом пути ПИФы могут столкнуться с серьезными проблемами. Фонды участвуют в строительстве лишь в качестве соинвестора (на ведение строительных работ требуется специальная лицензия), фиксируя свои права в инвестиционных контрактах. Но, заключая такие договоры, управляющая компания приобретает не имущественные права на недвижимость, а лишь права требования на нее, отмечает гендиректор “Креативных инвестиционных технологий” (КИТ) Владимир Кириллов. Это противоречит требованиям постановления ФКЦБ № 31/ПС, которое разрешает фондам иметь в своих портфелях только “строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества”.

Об этой коллизии управляющие знают давно, но чиновники ни ФКЦБ, ни сменившей ее ФСФР свое мнение о ней не формулировали, жалуется один из участников рынка. В конце октября замруководителя ФСФР Сергей Харламов, отвечая на обращение Первого спецдепозитария, пояснил, что в состав активов закрытых ПИФов недвижимости имущественные права по обязательствам из инвестконтрактов входить не могут и вкладывать средства фонда в строительство и реконструкцию на основании таких соглашений неправомерно. Эту позицию Харламов подтвердил и “Ведомостям”, объяснив ее тем, что инвестконтракты “не в полной мере” защищают инвесторов.

Ответ регулятора, по словам одного из управляющих, взбудоражил рынок. “Сейчас инвестконтракты — единственный способ, позволяющий покупать строящуюся недвижимость, и миллионы граждан делают это много лет”, — недоумевает президент НЛУ Андрей Подойницын. Закрытые фонды работают всего два года, а рынку инвестконтрактов 12 лет и практика защиты инвесторов уже сложилась, уверен гендиректор “Регион Девелопмента” Павел Зюбин. Но Харламов настаивает, что на балансе ПИФа должны находиться не права требования, а сами объекты недвижимости.

На устранение нарушений закрытым фондам отводится год, иначе управляющая им компания может лишиться лицензии. Инвестконтракты в портфелях сейчас имеют несколько фондов (см. таблицу), а больше всех — почти 1,2 млрд руб. — вложил в строительство подмосковного жилья фонд “Жилищное строительство” под управлением “Менеджмент-консалтинга”. На эти деньги, по данным компании, куплено несколько десятков квартир в Павловском Посаде, Луховицах и Старой Купавне. А “Строительные инвестиции” под управлением “Аккорд Эссет Менеджмента” (входит в группу “УралСиб”) недавно выкупили у “Интеко” за $37 млн права на 5-й корпус жилого квартала “Шуваловский”.

Впрочем, штрафовать управляющих ФСФР пока не собирается: НЛУ договорилась с регулятором подготовить несколько документов, которые позволят снизить риски пайщиков. Вчера управляющие на совещании в ФСФР показали чиновникам первые проекты документов. “Мы будем встречаться каждый понедельник [пока не снимем все вопросы]”, — говорит Харламов. По его словам, сначала будут определены требования, которым должен соответствовать каждый инвестконтракт. Кроме того, добавляет Подойницын, нужно описать процедуру управления рисками и порядок раскрытия информации об операциях фонда. Он также надеется на внесенный в Госдуму пакет законопроектов “Доступное жилье”. “После их принятия основные вопросы отпадут сами собой”, — подчеркивает Подойницын.