Пай закрытого фонда недвижимости можно сравнить с банковским депозитом

Компания "Регион Девелопмент" предложила инвесторам не совсем обычный продукт: паи закрытого фонда недвижимости с заранее известной доходностью, которые продаются через банк. Рассказывает генеральный директор компании Павел Зюбин.

- Павел Борисович, почему вы решили ориентировать фонд "Перспективные инвестиции" на розничного клиента?

- Частные инвесторы давно интересуются рынком недвижимости. По разным оценкам, только в "инвестиционные" покупки квартир они вкладывают более 1300 млн в год. Так что для нас розничный клиент - огромная перспектива.

Рынок недвижимости уже давно привлекает их своим ростом, возможностью заработать. Но сделать это с небольшими суммами было невозможно. Да и приобрести квартиру можно лишь имея на руках не менее $50 тыс. Поэтому мы и решили предложить инвесторам такой инструмент, причем короткий - наш фонд создан сроком на один год. - В какие именно объекты вложены средства фонда?

- Жилье бизнес-класса в Строгино. И это не случайно. Ведь именно это жилье инвесторы знают как потребители, именно его бы они купили для себя. Если бы мы рассчитывали в первую очередь на крупных инвесторов, то предложили бы проект элитного жилья. Проект, в который инвестируются деньги частных инвесторов, должен быть им понятен. Если говорить более конкретно, то объектом инвестирования стало строительство 3773 кв. метров в жилом комплексе "Янтарный город".

- Существует проблема оформления прав собственности фонда на недвижимость. Как вы ее решаете?

- Право собственности возникает только в момент государственной регистрации объекта. То есть тогда, когда жилье достроено и сдано в эксплуатацию. В фонде "Перспективные инвестиции" работает механика соинвестирования, а сам ПИФ выступает как коллективный инвестор строительства от лица пайщиков. И как любой инвестор вкладывает деньги в соответствии с договором об инвестировании строительства.

- Доходность фонда, который вкладывает деньги в строительство, может быть известна только после продажи объекта. А паи вашего ПИФа можно приобрести в любое время. Как вы определяете стоимость пая на вторичном рынке?

- Она определяется исходя из доходности объекта, которая легко рассчитывается по параметрам заключенных нами договоров с партнерами. У нас подписано соглашение с компанией, имеющей непосредственное отношение к проекту, о выкупе объектов не позднее 1 сентября будущего года по заранее оговоренной цене. Каждому пайщику мы показываем все документы, и вообще это информация открытая, с ней может ознакомиться любой, пришедший к нам в офис. Так что просто можно взять калькулятор и подсчитать, сколько денег в фонде будет после выкупа квартир, и вычесть из этой суммы прописанные в правилах фонда 2% на содержание инфраструктуры. Все объективно. Исходя из доходности по проекту в 12% в валюте, и определяется стоимость пая на вторичном рынке. В любое время, купив паи фонда, можно рассчитывать на эту годовую доходность. Это можно сравнить с банковским депозитом, только с более высокой ставкой, с гарантиями по выкупу объекта и с известным объектом инвестирования. Доход возникнет именно в момент выкупа у фонда инвестиционных прав, то есть не позднее 1 сентября 2005 года.

- Как выглядит процесс фиксирования дохода и прекращения фонда?

- Это целая процедура. Но если говорить кратко, то не позднее 1 сентября у фонда будут выкуплены права требования на получение в будущем квартир по фиксированной цене - 11 543,32 за кв. метр. Покупала управляющая компания эти права по 11 358,88. Отсюда и возникает доходность по проекту 12% годовых. Все эти параметры зафиксированы в предварительном договоре уступки прав требования на передачу в будущем квартир. После выплаты вознаграждения УК и инфраструктуры вся сумма, полученная от реализации имущества, будет выплачена пайщикам в соответствии с количеством принадлежащих им паев.

- А если к означенному сроку ваш партнер не выкупит инвестиционные права?

- Если случится форс-мажор, то мы сможем самостоятельно реализовать эти права на рынке. А дисконт по отношению к рыночной цене, с которым мы их приобретали, позволит вернуть пайщикам не только вложенные деньги, но и выплатить оговоренный доход.